拖欠物业费 到底侵害了谁的利益

近日，家住市区世纪大道嘉利花园的季先生通过88400000热线向栏目反映，小区内下水管道淤堵，化粪池淤塞，无人过问，严重影响居民生活，记者随即进行了走访调查。

在嘉利花园小区里，记者在小区居民的指引下，来到了问题楼栋处，远远地就闻到了一股不小的气味。

嘉利花园居民 季先生：“小区的化粪池的臭水溢出来很多，臭气满天飞。给我们小区居民带来很多不便。”

嘉利花园居民 廖女士：“我们八号楼这个化粪池淤塞，淤塞以后呢，我们就是给他们社区反映嘛，反映多少天，他们也不出来，后来呢就是出来了，出来呢就是把这个化粪池弄通了，弄通了以后就是八号楼的北边吧，化粪池的那个口一直就敞在那个地方，稍微用一个东西盖住了。马上夏天这个气味啊蚊虫肯定很大。”

据了解，2021年，嘉利花园小区的物业公司就已经撤场，此后，小区一直没有新的物业公司进场，目前属于“社区托管”状态。为帮助解决问题，记者来到嘉利花园所属海嘉社区，见到了小区网格长刘政。

盐南高新区新河街道海嘉社区嘉利花园小区网格长 刘政：“今年一二月份先后专业公司已经进场三次了，后来也查找了一些根本的原因，主要原因还是集中在小区(建设)，当时开发商初建的时候，它就是存在一些 化粪池到主管网它有一个连接管道，那个管道下沉的不到位只有一半连通。完了上面铺上那种水泥浆，水泥浆漏下去之后那一半都变得更小了，就是八号楼那边的问题。所以要想解决这些根本性的问题还需要一大笔的资金，所以这一块目前资金比较紧张。等经济缓和了，咱们再彻底解决这个问题吧。”

据刘政介绍，小区自社区托管以来，从未收取任何物业管理费，所有的费用都由街道列支。而街道可提供的资金，对于维持一个494户小区的正常运转来说，实在捉襟见肘。但对于居民反映的问题，社区依然会在有限的条件下尽力解决。

盐南高新区新河街道海嘉社区嘉利花园小区网格长 刘政：“今年我们已经请专业公司先后进场疏通过三次，查出来的原因是污水管道有一根管子在小区建设的时候就没沉下去，浮在水面。之所以说处理结果让他们不满意，是因为小区下水问题好多都是存在于整个小区初建时。现在街道资金比较紧张，一旦资金缓和，我们也想彻底地解决这个问题。”

采访中，记者了解到，嘉利花园小区之所以会变为社区托管，是因为前物业公司因无法全额收取物业费用而提前退场，而小区原业委会到期，也一直未改选。自2021年10月起，海嘉社区在街道物管中心的指导帮助下，开始对嘉利花园小区进行托管至今，资金全靠新河街道支持。由于社区托管可支配的资金仅仅能维持小区最基础的运转，居民们又怀念起了物业公司，盘算着想成立业主委员会，重新聘请物业公司。据称，这过程中，又遇到了难题。

盐南高新区新河街道海嘉社区嘉利花园小区网格长 刘政：“按照规定成立业委会需要投票率，目前整个小区参与度不高。投票率也达不到。还有就是参加候选的这些人，大部分是常年拖欠物业费的，虽然不违反相关的法律法规，但是还有一部分业主提出反对意见。”

部分业主不愿缴纳物业费用，又想享受物业服务；缴纳物业费用的业主，又不愿意自己缴纳的费用让其他业主得利；业委会成立不了，无法聘请新的物业公司，小区的日常维护又达不到居民要求。带着这样的问题，记者咨询了专业律师。律师认为，目前的社区托管只能算“兜底”，不能为长久之计。现在其他城市也有一些摈弃了物业公司，由业委会牵头“自治”的小区。建议该小区成立业委会。但根据《民法典》第二百七十八条的规定，组建业委会要有超过三分之二的业主参会，参会的人员里要有超过二分之一的与会人员一致通过。

江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师 刘娟：“虽然筹备业委会存在投票率不足的困难，但是还是建议小区业主克服困难，组建业委会。如部分业主无法到会参与表决，业主可以委托代理人参加业主大会会议，会议通知 投票表决等程序，均可以通过电子平台进行表决 提高效率。”

同时，针对新任物业公司可能面临的物业费收缴问题，律师也给出了建议。

江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师 刘娟：“物业公司应当履行书面催告程序，要求业主在约定的时间内补交物业费，催告后业主仍拒不履行的，物业公司可以依法提起诉讼。”

按时缴纳物业费，是业主与物业由合同约定的义务。不交物业费，损害的是其他交费业主，甚至是全体业主的利益。希望在社区的帮助下，嘉利花园能早日成立新的业主委员会，实现小区物业的良性运转，840热线也将持续关注。