【每周说法】购房的烦恼

来源:盐城广电全媒体新闻中心发布时间:2021-12-21 查看数:0

主持人:“观众朋友们,大家好!欢迎收看本期的《每周说法》。今天节目中,我们有幸邀请到盐城市中级人民法院丁莉 法官。待会儿,丁法官将和我们一起探讨案件中的相关法律问题。您好,丁法官。”

丁法官:“主持人好,观众朋友们,大家好!”

主持人:“这些年,伴随着房地产市场价格波动、学区划分调整等因素,房子一直是老百姓关心的热门话题,因房屋买卖引发的纠纷也为数不少。本期的《每周说法》就让我们来关注两起房屋买卖引发的纠纷。”

2020年,家住亭湖的王长荣(化名)眼看女儿就要上小学了。依据当前按学区就近入学的政策,学区房就成了他让孩子进入理想学校的“敲门砖”。

被害人 王长荣(化名):“因为我亲戚孩子在那边(知名小学)上学,给我们反馈那边的教育资源挺好的,所以就想买对应的学区房。”

一番查找后,王长荣了解到某房产中介公司发布的该知名小学学区房京新花园(化名)售房信息,于是便联系该房产的经纪人王飞。几番交流后,王长荣选中了京新花园11幢的一套房。

房产经纪人 王飞:“这套房是‘工抵房’。”

主持人:“丁法官,看到这里,我想请教一下,‘工抵房’是什么性质的房产?”

丁法官:“‘工抵房’是行业内非正规的名称,是指工程抵款房,是开发商因为缺乏建设资金,而作为工程款抵押给建筑商的房子。这类房屋往往因为建筑商急于变现回流资金,所以价格一般比市场价便宜不少,比较吸引人。”

那么,王长荣看中的“工抵房”真的能放心购买吗?我们接着往下看。

被害人 王长荣:“他说是一个叫曾庸的建筑包工头的‘工抵房’,开发商给他抵工程款的。说你确定想要的话,要交个意向金给房主。”

能以低于市场价的价格买到心仪的学区房,无异于打瞌睡有人递枕头。于是,王长荣和妻子姚小芳很快就与房产中介公司签订《意向金合同》,并交付了意向金、佣金共计55000元。不久后,又按照王飞的要求,将购房的首付款38万元汇至另一家房产中介公司经纪人的银行账户。

房产经纪人 王飞:“这套房子是另外一家房产中介公司委托我们卖的,房主授权给他的,所以首付款直接打给他。收条、意向购房合同等手续都是房主提供的。”

被害人 姚小芳:“我心想首付款付了,他们应该立刻和我办房屋产权证。但是,每次都搪塞我。”

满腹狐疑的王长荣夫妇多方打听后,吃惊地发现,房主曾庸在近段时间内,通过中介出售了多套该小区“工抵房”,而这些购房者也都缴纳了首付款或定金。

房产经纪人 王飞:“到底有几套‘工抵房’,我也不清楚,听同行们说好像有八九位客户都付了首付。正常情况下,畅销的学区房不会有这么多‘工抵房’。”

发觉情况不对,王长荣立刻报了警。次日,曾庸到公安机关投案,如实供述了自己的犯罪事实。原来,曾庸是京新花园小区做地坪保温工程的包工头。那段时间,由于债务缠身,他急需资金还债。走投无路之际,他想到自己在做的项目是热门的学区房,许多家长钟情于此。于是,他打起了卖“工抵房”的幌子骗取了多名家长的资金,自己也走上了一条不归路。今年3月16日,盐城经济技术开发区人民法院公开开庭审理了被告人曾庸涉嫌诈骗一案。

庭审现场

承办法官:“你收到的钱,做什么用了?”

曾庸:“一大部分是工人工资和材料款,还有一部分我手机赌博了,不记得赌博(输)了多少钱。”

审查发现,2020年9、10月间,曾庸谎称自己有多套京新花园11幢的“工抵房”,委托房产中介公司售卖。在这一过程中,曾庸以出具伪造的申请函、收条等方式向被害人王长荣等9人收取“首付款”325万元。

盐城经济技术开发区人民法院 员额法官 何中斌:“被告人曾庸犯诈骗罪,依法判处有期徒刑十三年六个月,并处罚金人民币三十万元。”

一审判决后,被告人曾庸不服判决,上诉至盐城市中级人民法院。2021年10月,盐城市中级人民法院经审理作出终审判决:驳回上诉,维持原判。

主持人:“看到这里,想请教一下丁法官,如果想购买‘工抵房’,购房者应该做好哪些查验准备,办理手续时又要注意哪些事项?”

丁法官:“‘工抵房’因为价格上的优势,往往有一定的吸引力,但购买这样的房子也存在较大的法律风险。因此,购买‘工抵房’时要特别注意:一是购房者要到房管部门详细查询房屋信息,了解房屋是否存在抵押未解除的风险,这直接影响到未来产权证能否正常办理;二是购房者要认识到,‘工抵房’虽由开发商抵押给了工程方,但房子的产权仍归开发商所有,购买‘工抵房’要和开发商签订购房合同;三是购房者在签订购房合同时要慎重,应当将价格、付款时间、面积、交房时间等写进购房合同,避免日后因约定不明引发不必要的纠纷。”

主持人:“好的,丁法官。刚才我们看的这起案件,是不法分子抓住购房者低价购买‘工抵房’的心理实施诈骗的案件。接下来,我们来看一例冲动买房引发的民事纠纷。”

去年12月,滨海县人民法院收到了原告李静递交的起诉状,要求被告张丽姐妹二人及滨海置信房地产中介有限公司退还其支付的购房意向金2万元。案件要从2020年10月12日说起。这天,在家休息的李静闲来无事刷着手机。突然,一条滨海置信房地产中介有限公司在微信朋友圈发布的售房信息引起了她的注意。这条信息的内容很简单:纯毛坯新房、114 平、产证满2年、仅售 90 万,等等。据了解,当时,这个楼盘均价一般在11000元每平方米左右,但该房子报价仅8000元每平方米,性价比比较高。于是,心动的李静第一时间联系了房产中介公司。

滨海置信房地产中介有限公司 工作人员 谢大志:“当时是我接的电话,电话里沟通说是想看房,然后我就拿着钥匙带她去看了,看过以后(她)觉得还可以。”

房子的均价明显低于市场价,当时整个房地产市场行情也不错。于是看房后的第二天,李静就要签合同。然而,由于房产证在房主张丽手中,该房屋确切的建筑面积房产中介并不清楚。所以,在中介提供的房屋买卖格式合同上,有关房屋建筑面积一栏,注明“以不动产权证为准”。李静在阅读了居间合同后,签下了自己的名字,并通过微信向中介公司支付了2万元定金。当天下午六点,房产中介通过微信将张丽所售房屋的产权证照片发给了李静,并告知她,房屋产权证上标注的实际面积是111.44平方米,与原来挂牌的114平方米略有出入。

滨海置信房地产中介有限公司 工作人员 谢大志:“(签居间合同的时候)面积没填吧,然后我们联系她,应该是联系了两次,一次是打她语音电话,一次是发照片给她确认,但她没有及时回复我们。”

没过几天,李静夫妇却联系中介准备退房。眼瞅着快成的生意要黄了,房产中介立即劝导李静夫妇,尽管此房不是一开始说的114平方米,但按照111.44平方米的面积计算,价格依然明显低于市场价。听完房产中介一席话,李静打消了放弃购房的念头,和房产中介签订了《佣金确认书》,再次确认房产成交价格,并向中介公司支付了6千元佣金。然而,半个月后,新的变故又出现了。

滨海置信房地产中介有限公司 工作人员 谢大志:“客户说为了这个房子,两口子天天吵架,闹离婚,(想要)把这个钱给退回去。”

就在距离居间合同约定的支付房屋首付款截止日期还剩两天时,李静通过微信再一次向中介公司表达了退房的意愿。随后,李静向中介公司索要之前已支付的2万元定金。但房产中介认为李静的要求并不合理。房主张丽姐妹得知李静想要悔约后,也表示拒绝退还定金。

被告张丽委托诉讼代理人 陆亚州:“整个过程反反复复,简直把自己行为当作儿戏。”

一方说面积有出入,自己上当受骗了,坚决要退钱;另一方认为买家是在耍“无赖”,坚决不肯退。李静于是在2020年12月,向滨海县人民法院起诉滨海置信房地产中介有限公司、房主张丽姐妹二人,要求被告退还意向金。今年3月,滨海县人民法院公开开庭审理了此案。

庭审现场

承办法官:“原告,你签合同的时候有没有仔细看房屋面积?”

原告:“没有,我签字的时候是空白的。是中介帮忙签的。”

庭审中,原告李静坚持认为,自己不买这套房子的原因是,当初中介公司挂牌时写的面积是114平方米,与真实面积111.44平方米不符,自己这边上当受骗了,并由此认定该居间合同不具有约束力。

主持人:“请教丁法官,原告与被告签订的房地产居间合同是否具有约束力?”

丁法官:“我国《民法典》第一百一十九条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原告李静在签订居间合同时,虽然作为合同重要内容之一的房屋面积处是空白,但合同上注明了房屋面积‘以不动产权证为准’,应当说还是明确的,其它部分也都填写完毕。后来,原告李静与中介公司还签订了《佣金确认书》,确认书中明确委托中介公司购买案涉房屋,并交付了佣金,进一步明确了购房的意思表示。因此,原被告签订的房地产居间合同是合法有效的、对各方当事人都具有法律约束力。”

庭审中,原告李静还多次表示,其购房行为是“一时冲动”,后经过“冷静思考”决定不购买房产。这种解释是否能成为不承担责任的理由呢?

滨海县人民法院民二庭庭长 杨黎:“原告李静作为完全民事行为能力人,签字的行为,应视为其清楚、理解合同内容,接受并愿意承担由此带来的法律后果。”

合同中白纸黑字地写着,原告李静的2万元就是定金,而她的反悔行为又意味着什么呢?

滨海县人民法院民二庭庭长 杨黎:“原告支付定金后反悔不想购买,要求卖家返还定金,违反了诚实信用原则,适用定金罚则的规定。”

主持人:“丁法官,我们注意到本案中适用了定金罚则,那么定金罚则有何法律依据?”

丁法官:“在合同中,只要约定了合法的定金条款,违约方就要承担相应违约责任。依据我国《民法典》第五百八十七条之规定,债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使合同目的不能实现的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使合同目的不能实现的,应当双倍返还定金。”

今年3月,滨海县人民法院对此案作出一审判决,驳回原告李静的诉讼请求。双方当事人均并未上诉,该案现已生效。

主持人:“买房是大事。不论购买新房还是二手房,大家都应对房源有全面仔细的了解,避免因草率而陷入麻烦,甚至中了不法分子的‘套路’。同时,签订合同时,应保持谨慎态度,‘三思而后行’,切莫冲动行事,对已生效的合同,就要恪守诚信原则,严格按合同办事。我们也在此提醒大家,世上没有后悔药。了解本栏目更多资讯,请扫描屏幕下方二维码。本期节目就到这里,我们下期再见。”

责任编辑:李爽

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